Брокерский брак

Ипотечный кризис в США уже сказывается на российском ипотечном рынке. Появились первые сообщения о том, что банки разрывают отношения с ипотечными брокерами. В условиях дефицита ликвидности они более тщательно проверяют платежеспособность потенциальных заемщиков. Очевидно, и потенциальным заемщикам нужно тщательнее проверять благонадежность брокеров.

Пострадавшие стороны

В конце августа Москоммерцбанк приостановил выдачу ипотечных кредитов, в том числе через ипотечных брокеров. Об этом «Жилому дому» сообщили в «Кредитном и финансовом консультанте», «Кредитмарте» и Независимом бюро ипотечного кредитования, куда, в свою очередь, пожаловались клиенты брокеров, не получившие кредитов.

Правда, в самом банке настаивали, что не приостановили выдачу, а лишь увеличили сроки рассмотрения заявок в связи с более избирательным подходом к заемщикам из-за кризиса ликвидности. «Сейчас мы расписываем выдачи на несколько дней вперед, соответственно, увеличенный по времени процесс выдачи кредита, видимо, подвигнул некоторых раздраженных клиентов звонить кредитным брокерам с требованием объяснений», — говорит председатель правления Москоммерцбанка Алексей Годованец.

Правда, ранее первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов утверждал, что отказы ряду заемщиков, пришедших через брокеров, действительно имели место в связи с тем, что «ряд ипотечных брокеров предоставлял банку ложную информацию о заемщиках». А по другой версии, Москоммерцбанк одобрил заявки на кредит нескольким клиентам, поступившие через брокера, однако выдать ссуду пообещал лишь в октябре. В результате брокер не получил вовремя свое комиссионное вознаграждение.

У других банков тоже бывают проблемы с брокерами, но до отказа от сотрудничества с какой-либо брокерской фирмой дело пока не доходило. «Проблемы действительно могут возникнуть, некоторые брокеры допускают искажение информации, касающейся доходов заемщиков, — говорит руководитель центра ипотечного кредитования «Абсолют банка» Сергей Даньков. — Был даже случай, когда у нас возникли сомнения относительно подлинности представленного брокером документа. Именно поэтому мы не отказываемся от собственной методики андеррайтинга клиентов и, в свою очередь, проверяем заемщиков. Это защищает нас от возможного злоупотребления со стороны брокеров. Но случаев отказа от сотрудничества у нас не было».

Кому он нужен

Кредитные программы различных банков разнообразны — оценить плюсы и минусы того или иного кредитного продукта под силу только специалисту. Поэтому многие потенциальные заемщики готовы платить за грамотную консультацию. «Самостоятельно подобрать оптимальный кредит при наличии всевозможных стоп-факторов очень сложно, — говорит директор департамента розничных продаж кредитного брокера «Фосборн Хоум» Наталья Росошанская. — Многие банки, например, не принимают в созаемщики супруга, с которым клиент состоит в гражданском браке, или родителей. Брокер поможет решить эту проблему. Причем оперативно. Стоимость услуг кредитного брокера для клиента будет различаться в зависимости от того, какую финансовую схему использует брокер. Так, стандартная комиссия клиента кредитному брокеру при получении через него ипотечного кредита составляет 1,5% от суммы кредита. Если же посреднические услуги брокера оплачивает банк, то клиент вносит брокеру всего порядка 7 тыс. руб. в подтверждение своих намерений. Платить есть за что. Брокер предлагает клиенту именно тот кредит, который нужен ему, причем на лучших условиях».

Банкиры также соглашаются, что совет специалиста потенциальному получателю ипотечного кредита необходим. «В любом случае риски при получении ипотечного кредита через брокера минимальны, а польза весьма ощутимая, — говорит вице-президент Юниаструм банка по ипотечному кредитованию Сергей Бессонов. — Ситуация, когда человек одновременно ищет и квартиру, и кредит, слишком сложна для молодого российского потребителя банковских кредитных продуктов. В такой ситуации помощь специалиста ему просто необходима».

«О необходимости присутствия на рынке недвижимости ипотечного брокера говорят цифры: в среднем 75% клиентов ипотечных брокеров в итоге получают одобрение банка и кредитуются», — говорит заместитель генерального директора «Миэль-Брокеридж» по регулярному рынку жилья Алексей Шленов. — Для банков же ценность услуг ипотечных брокеров заключается в том, что брокер становится дополнительным каналом продаж кредитных продуктов банка».

Сделка любой ценой

Казалось бы, ситуация очевидна: клиент платит деньги за реальную услугу, которая к тому же обходится не слишком дорого (от 7 тыс. руб.), при этом получает возможность сэкономить около 5% от суммы кредита за весь период кредитования. Однако в этом случае возникает обычный конфликт покупателя и посредника: первый хочет получить то, что ему нужно, за оптимальную цену, а второй заинтересован в том, чтобы сделка состоялась любой ценой: ему важны в первую очередь свои комиссионные. В этой ситуации недобросовестный брокер может подтолкнуть клиента к тому, чтобы сообщить о себе заведомо неверные сведения.

«У нас в стране институт ипотечных брокеров находится на стадии развития, и процедура их взаимодействия с банками еще окончательно не сформирована, что подчас является причиной проблем, — комментирует директор по маркетингу банка DeltaCredit Ольга Базанова. — Предоставление банку ложной информации — одна из них. Чтобы заработать свои комиссионные, брокер помогает ненадежному клиенту предоставить документы так, чтобы последний получил кредит. И хотя большинство брокеров ведут честный бизнес, из-за таких единичных случаев банки с недоверием относятся к ним, что, к сожалению, тормозит развитие этой отрасли».

Таким образом, прежде чем выбирать банковский продукт, клиенту, нуждающемуся в консультации, нужно выбрать брокера.

Пожалуй, самым явным признаком недобросовестности брокера можно считать то, что он гарантирует клиенту получение кредита. Крупные компании такого себе никогда не позволяют. «100-процентного одобрения кредита в банке брокер заемщику не гарантирует, — говорит Наталья Росошанская. — При этом мы заранее предупреждаем своих клиентов о последствиях несообщения нам критической информации о себе. Во многих случаях это, наоборот, помогло бы получить не отказ в выдаче кредита, а одобрение. Так, например, банки выдают кредиты даже клиентам из стоп-листа «Русского стандарта», где сосредоточены злостные неплательщики, при учете что человек все-таки погасил задолженность и сообщил о просрочке брокеру заранее».

Риэлтерские, банковские, независимые

Большинство ипотечных брокеров — сотрудники риэлтерских компаний. Такая схема работы, конечно, очень удобна для клиента: компания не только подыскивает ему квартиру, но и оказывает помощь в получении кредита на ее приобретение. Если ипотечный брокер действует в рамках риэлтерской компании, он, как правило, доводит сделку до оформления документов на приобретенную недвижимость. Однако есть один тонкий момент: нередко риэлтерскому агентству в принципе интересно реализовать определенный, зачастую дорогостоящий объект и выбить под него соответствующий кредит.

Существуют также ипотечные брокеры, работающие в банках и, соответственно, отстаивающие их интересы. Понятно, что они начинают работу с клиентом только после того, как он уже определился с выбором кредитной организации — той, в которой они, собственно, и работают. Их функции заключаются в том, чтобы помочь потенциальному заемщику выбрать конкретный кредитный продукт и оформить документы.

«Если сравнивать получение ипотечного кредита в банке через специализированного брокера и брокерские подразделения риэлтерских компаний, на первый взгляд кажется, что специализированная организация должна предоставлять услуги более высокого качества, нежели анклав при риэлтерской фирме. Однако на практике при учете, что и риэлтер, и брокер качественно выполняют свою работу, заемщик разницы, скорее всего, не почувствует. На самом же деле она заключается в том, что риэлтер работает с меньшим количеством банков-партнеров — 5—6 против 20—30 у брокера», — комментирует Сергей Бессонов.

Независимые ипотечные брокеры не являются представителями риэлтерских компаний или банков — они работают на клиента и получают комиссионные только от него. «Если сравнивать кредитных брокеров как компании, чьей основной деятельностью является стыковка банка и заемщика, и брокерские подразделения риэлтерских компаний, то преимущество будет на стороне брокеров, — утверждает Наталья Росошанская. — Ведь для риэлтерских компаний главное все-таки продажа жилья, а поиск подходящего кредита — вторичная функция».

Ипотечный кризис не пройдет стороной

Влияние мирового кризиса уже начало чувствоваться в последние недели августа. По предварительным данным Банка России, в августе из России было выведено $5,5 млрд.

Возникла критическая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке. Свободных средств для рефинансирования у банков практически нет, и им, чтобы свести концы с концами, остается только поднимать ставку по ипотечным кредитам.

Собственно говоря, повышение уже началось. Так, екатеринбургский УРСА Банк поднял ипотечные ставки в среднем на 2%, кроме того, он отказался от некоторых кредитов с невысокими ставками. А банк «Русский стандарт» в сентябре прекратил до октября текущего года выдачу ипотечных кредитов и потребительских займов наличными.

При этом, по мнению экспертов, по-настоящему банковский кризис в США скажется на российском рынке не раньше следующего года.