6 факторов, влияющих на рынок аренды

По мнению экспертов, одновременно на рынок аренды оказывают серьезное влияние сразу несколько факторов. Причем некоторые из них толкают рынок вверх, другие же — вниз. Из-за чего баланс спроса и предложения, а также стоимость аренды колеблется, как маятник. Особенно хорошо это видно на рынке аренды Санкт-Петербурга.

Отметим, что рынок аренды в Питере возник очень давно. Собственно говоря, в начале XX века Петербург застраивался в основном как город доходных домов. Жильцы в подавляющем большинстве были простыми арендаторами апартаментов, квартир, комнат, углов, коек. Жильцы в подавляющем большинстве были простыми арендаторами апартаментов, квартир, комнат, углов, коек. Накануне революции лишь 4% горожан (высших государственных служащих империи) имели недвижимую собственность в городе.

Что касается факторов повышения и снижения цен аренды сегодня, то эксперты насчитывают их шесть.

Фактор первый: сезонность

Один из всплесков спроса приходится на сентябрь, когда начинается деловой сезон и новый учебный год. Сотрудники фирм, командированные и студенты ищут краткосрочную или долгосрочную «крышу над головой».

«К сентябрю ценники вырастают на 30%», — констатирует Марина Приказчикова, руководитель отела аренды квартир компании «Итака».

Постепенно к зиме потребность в съемном жилье снижается, однако в преддверии Нового года следует новый резкий взлет спроса. А вместе с ним — и цен на посуточную аренду. «Перед Новым годом, как всегда был ажиотаж, — говорит Инга Сорокина, менеджер отдела аренды квартир агентства «Невский Проспект». — С. 26 декабря цены сильно выросли: с $40—50 за 1-комнатную квартиру в сутки до $80—90». Впрочем, после Нового года цены пошли вниз, хотя и не очень резко. «После Нового года корректировка цен наблюдается, но не очень большая, — сообщает Марина Приказчикова, — на 5—10%».

«В спальных районах можно сейчас найти квартиру за $35 или 1000 руб. в сутки, — между тем продолжает Инга Сорокина. — Но у Московского вокзала мы сдаем квартиру уже за 1500 руб.».

«В январе 1-комнатную квартиру в центре Петербурга можно арендовать от 1000 до 2000 руб. в сутки, в среднем за 1500 рублей, — отмечает Наталья Калинина, представитель компании «Абас». — Сейчас занято менее 50% квартир, предназначенных для посуточной аренды».

Впрочем, «фактор загрузки» квартирного фонда начнет возрастать уже к весне, когда в город потянутся туристы. «Стоимость аренды весной вырастет в полтора раза», — предрекает Наталья Калинина. Еще одной группой, подстегивающей спрос, являются абитуриенты.

Фактор второй: туризм

Посещение Петербурга и осмотр его достопримечательностей популярны как у россиян, так и иностранцев. Неудивительно, что предложение краткосрочной аренды квартир во многом ориентируется на этот контингент клиентов и считается самым доходным сегментом рынка аренды.

Летом, а особенно в период «белых ночей», в гостиницах Петербурга цены не только возрастают в два и более раз, но в гостиницах при этом еще хронически отсутствуют места. На этом фоне посуточная аренда квартир очень привлекательна для туристов — как благодаря более низким расценкам, так и в силу удобного расположения апартаментов (большинство квартир, сдающихся таким образом, находится в историческом центре города). По оценке участников рынка, в летние месяцы на рынок посуточной аренды квартир в Петербурге поступает порядка 15—20 тыс. квартир.

Однако на этом поле у арендодателей есть серьезные конкуренты в лице мини-отелей, число которых в Петербурге достигло 500, а их общий номерной фонд — 7000 номеров. У мини-отелей свои конкурентные преимущества: они предоставляют клиентам такие услуги, как питание (завтрак часто включается в стоимость номера), охрана, доступ в Интернет, транспорт, организация мероприятий/конференций, регистрация и др.

Фактор: месторасположение

На рынке краткосрочной аренды квартиры в центре ценятся на порядок выше квартир, расположенных в спальных районах. Многие фирмы, работающие в этом сегменте рынка, из-за низкого спроса на спальные районы ими даже и не занимаются.

Самые высокие расценки по традиции в Центральном районе. И с приближением к «золотому треугольнику» в районе Исаакиевской площади и Дворцовой площади они стремительно возрастают. Далее по стоимости жилья идут Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский, Приморский, Московский районы.

«В районе Садовой улицы и Сенной площади мы сейчас сдаем квартиры по $700 в месяц, — рассказывает Инга Сорокина. — Двухкомнатную квартиру на Фонтанке мы сдали недавно за $850. Аренда квартир в центре в 2006 году не слишком подорожала, а вот в спальных районах произошел более заметный рост цен. Если в начале года «однушку» в спальном районе можно было снять за 8000—8500 руб., то к концу года ставки выросли до 12 тыс. руб.» На сегодня самая низкая стоимость аренды квартир в городе наблюдается в Красногвардейском, Красносельском, Фрунзенском районах ($350—400 в месяц).

Рынок аренды квартир в Петербурге выстроился так, что большинство квартир эконом-класса располагается в отдалении от центра, а квартиры бизнес — и люкс-классов практически все находятся в историческом центре.

Фактор третий: комфорт

Если квартиры эконом-класса сдаются с минимальным набором удобств (может отсутствовать мебель и телефон), то квартиры комфорт-класса уже предстают перед съемщиком в отремонтированном виде и оборудованные бытовой техникой и мебельными гарнитурами. Наличие телефона сегодня стало не столь важным требованием съемщика, ведь все арендаторы пользуются сотовой связью. А вот стиральные машины куда как более необходимы. «Посудомоечные машины пока не так востребованы (особенно при посуточной аренде), а вот стиральные машины клиенты запрашивают», — подтверждает Ульяна Оленская, менеджер компании «ПетербургРент». Однако и стоимость ренты при наличии стиральной машины может оказаться на $50—100 выше. «Но оборудованные квартиры в любом случае более ликвидны», — продолжает Ульяна Оленская.

«Однокомнатные квартиры сдаются в диапазоне от 16 до 27 тыс. руб. в месяц, — говорит Марина Приказчикова, — в зависимости от качества дома, его месторасположения и самой квартиры. Скажем, в 9-этажке квартира на пару тысяч будет дороже, чем в 5-этажке».

Фактор четвертый: буксующая ипотека

Сложности, возникающие с ипотекой, продиктованные как быстрым ростом цен на квартиры, так и сложностью получения кредита, побуждают людей рассматривать аренду как весомого конкурента ипотеке. В самом деле, если аренда однокомнатной квартиры обходится в $350—500 (в зависимости от района и комфортности), то ежемесячные выплаты по ипотеке за такое же жилье достигают $1000—1500 в месяц. При этом нет необходимости накапливать первоначальный взнос и собирать справки для банка.

Фактор пятый: конкуренция

Количество квартир, сдаваемых в Петербурге в аренду, с каждым годом увеличивается. Сейчас участники рынка оценивают объем предложения в 250 тыс. квартир.

В 2006 году многие компании отмечали снижение доходности от сдачи квартир в аренду. Причем быстрее всего снижается годовая маржа в секторе трехкомнатных квартир. Если в начале года она находилась на уровне 10—11%, то во второй половине года она снизилась до 6%.

По двухкомнатным квартирам рентабельность упала с 10—10,5% до 6,5—7% в год. По однокомнатным — с 9—9,5% до 7—7,5%.

«Я думаю, что в 2007 году продолжится тенденция к уменьшению доходности этого вида бизнеса, а также к снижению арендных ставок, — считает Ульяна Оленская. — При этом владельцы квартир будут стараться улучшать их качество — как за счет ремонта, так и за счет установки бытовой техники. Холодильник и телевизор перестают быть необходимым сервисным минимумом. Конкуренция пойдет нашему рынку только на пользу».

«Спрос все равно есть практически на все квартиры, — считает Марина Приказчикова. — Стиральная машина-автомат предлагается почти во всех квартирах среднего уровня и выше. Посудомоечная машина, как правило, предлагается в квартирах с евроремонтом. Вряд ли в 2007 году будет заметное снижение цен. Скорее даже, наоборот, следует ожидать роста арендных ставок. Дело в том, что если арендодатели захотят «спать спокойно» и платить все налоги, то они переложат налоги (6%, если зарегистрируют ИЧП, или 13%, если будут платить налоги как частное лицо) на съемщиков квартир».